¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar una casa?

Como referencia, en torno al 30–34% del precio: un 20% de entrada porque los bancos financian de forma habitual hasta el 80%, más un 10–14% para impuestos y gastos. Para una vivienda de 200.000 € hablamos de unos 60.000–68.000 €. Existen hipotecas al 90–100% con avales públicos o familiares, pero son la excepción y encarecen la operación.

¿Quién paga los gastos de la hipoteca, el banco o yo?

Desde la Ley 5/2019, el banco paga la notaría de la escritura de préstamo, el Registro, la gestoría y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados del préstamo. El comprador paga la tasación, las copias de la escritura que solicite y todos los gastos de la compraventa en sí (ITP o IVA, notaría y registro de la compraventa).

¿Qué pasa si el banco me deniega la hipoteca después de las arras?

Depende exclusivamente de lo que hayáis firmado. Si el contrato de arras incluye una condición que permite recuperar la señal cuando la financiación no se concede, la recuperas. Si no la incluye, en arras penitenciales pierdes lo entregado. Por eso esa cláusula es innegociable.

¿Es obligatorio inscribir la vivienda en el Registro?

No es obligatorio por ley, pero sí muy recomendable. La inscripción es lo que te protege frente a terceros: sin ella, alguien podría inscribir un derecho sobre la finca antes que tú. Además, ningún banco concede una hipoteca sin inscripción.

¿Puedo comprar una vivienda en España sin ser residente?

Sí. No hace falta residencia ni nacionalidad española, pero sí obtener un NIE para poder firmar la escritura y liquidar los impuestos. Si no eres residente fiscal, además, el comprador debe retener el 3% del precio e ingresarlo con el modelo 211 cuando el vendedor tampoco es residente.

¿Cuánto tarda todo el proceso de principio a fin?

Entre dos y seis meses en un caso normal. La búsqueda es lo más variable; desde que firmas las arras hasta la escritura suelen pasar entre uno y tres meses, que es el tiempo que el banco necesita para tasar y aprobar la hipoteca.

Comprar vivienda en España: guía completa paso a paso

Lo esencial, en pocas frases

Necesitas ahorrado alrededor del 30% del precio: un 20% de entrada más un 10–14% de impuestos y gastos.
Antes de dar una señal, pide la nota simple y comprueba las cargas. Es lo que evita el 90% de los disgustos.
Las arras son un contrato serio: si te arrepientes, pierdes el dinero. Incluye siempre la cláusula de denegación de hipoteca.
La visita gratuita al notario antes de firmar es obligatoria por ley, y el notario lo eliges tú, no el banco.
Después de firmar tienes un plazo corto (unos 30 días hábiles) para pagar el ITP. Pasarse tiene recargo.

Ir directamente al trámite

Si ya sabes lo que necesitas, empieza por aquí. Más abajo tienes el paso a paso completo.

OnlinePedir la nota simple de la viviendaPortal oficial del Colegio de Registradores. Unos 10 € y llega por correo.OnlineConsultar el Catastro (gratis)Superficie, referencia catastral y valor de referencia del inmueble.PresencialEncontrar una notaría cerca de tiEl notario lo eliges tú, no el banco. La cita previa de transparencia es gratuita.TeléfonoInformación administrativa generalCualquier duda sobre trámites con la Administración.060

Antes de nada: haz números

Cuota mensual real, intereses totales, gastos por comunidad autónoma y comparativa entre bancos.

Abrir simulador

Pasos a seguir

0 de 11 completados

1 tardeGratisOnline
Antes de mirar un solo anuncio, haz números. Los bancos financian como norma general hasta el 80% del menor valor entre precio de compra y tasación, así que necesitas tener ahorrado ese 20% restante más un 10–14% adicional para impuestos y gastos. Además, la cuota mensual no debería superar el 30–35% de tus ingresos netos, contando todas las deudas que ya tengas.
En corto: Para una casa de 200.000 € necesitas unos 40.000 € de entrada y otros 20.000–28.000 € para impuestos y gastos. Unos 60.000–68.000 € en el banco antes de empezar.
Consejo: Usa nuestro simulador para ver la cuota real, el total de intereses y el desglose de gastos según tu comunidad autónoma.
Simulador de hipoteca y gastos
1–3 semanasGratisOnline o presencial
Semanas o mesesPresencial
3–7 díasUnos 10 € la nota simple; el Catastro es gratisOnline
1 día5–10% del precio (se descuenta del total)Presencial
1–3 semanas300–600 €Online o presencial
1 día (dentro del plazo de 10 días)GratisPresencial
1–2 horas600–1.200 € de notaría (compraventa)Presencial
Plazo habitual de 30 días hábiles desde la escritura4–11,5% del precio según comunidad y tipo de viviendaOnline
15 días a 2 meses400–800 €Online o presencial
2–4 semanasGratis o coste bajoOnline o presencial

Documentación que necesitas

0 de 10 obligatorios listos

DNI, NIE o pasaporte en vigor
Documento de identidad de todos los compradores. Si eres extranjero necesitas NIE para poder escriturar y pagar impuestos en España.
Dónde conseguirlo: Comisaría de Policía Nacional o consulado español.
Cómo obtener el NIE(se abre en una ventana nueva)
Tres últimas nóminas
El banco las usa para calcular tu capacidad de pago. Si eres autónomo, se sustituyen por las declaraciones trimestrales y la renta.
Última declaración de la renta
Acredita tus ingresos anuales completos. Se descarga al momento desde la Agencia Tributaria con Cl@ve o certificado digital.
Descargar de la Agencia Tributaria(se abre en una ventana nueva)
Informe de vida laboral
Demuestra tu antigüedad y estabilidad laboral. Es gratuito e inmediato en la sede de la Seguridad Social.
Solicitar en la Seguridad Social(se abre en una ventana nueva)
Extractos bancarios de los últimos 6 meses
El banco comprueba tus movimientos, tu capacidad de ahorro y que la entrada no procede de un préstamo encubierto.
Justificante del origen de los ahorros
Obligatorio por normativa de prevención de blanqueo de capitales. Si el dinero viene de una donación o una herencia, necesitarás el documento correspondiente.
Nota simple de la vivienda
Confirma quién es el titular registral y qué cargas pesan sobre el inmueble: hipotecas, embargos, servidumbres o afecciones fiscales.
Dónde conseguirlo: Registro de la Propiedad, online en unas horas.
Guía para pedirla(se abre en una ventana nueva)
Certificado de estar al corriente con la comunidad
Lo emite el administrador o el secretario de la comunidad. Es exigible para la escritura salvo que renuncies expresamente, y no conviene renunciar.
Último recibo del IBI
Acredita que el impuesto municipal está pagado e incluye la referencia catastral, que se necesita para la escritura.
Certificado de eficiencia energética
Lo aporta el vendedor y es obligatorio para vender. Sin él no se puede formalizar la compraventa.
Cédula de habitabilidadSolo si aplica
Acredita que la vivienda reúne las condiciones mínimas para ser habitada.
Cuándo hace falta: Obligatoria solo en algunas comunidades (Cataluña, Baleares, Comunidad Valenciana, Murcia, Asturias, Cantabria, Navarra y La Rioja, entre otras).
ITE o Informe de Evaluación del EdificioSolo si aplica
Revisión técnica obligatoria en edificios antiguos. Un informe desfavorable puede anticipar derramas importantes.
Cuándo hace falta: Normalmente exigible en edificios de más de 45–50 años, según la ordenanza municipal.
Estatutos de la comunidad y últimas actasSolo si aplica
Revelan limitaciones de uso, obras aprobadas y derramas pendientes que no aparecen en ningún registro público.

Cuánto cuesta comprar una vivienda de 200.000 €

Comunidad autónoma

Desglose estimado de los costes del trámite
Concepto	Importe estimado
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)6% sobre 200.000 € en Madrid	12.000 €
Notaría (escritura de compraventa)Arancel oficial en función del precio de la vivienda.	600 € – 1000 €
Registro de la PropiedadInscripción de la compraventa a tu nombre.	400 € – 700 €
GestoríaOpcional sin hipoteca; con hipoteca la impone y la paga el banco.	300 € – 500 €
Tasación oficialLa paga el comprador y es válida seis meses.	300 € – 600 €
Nota simple y copias	10 € – 60 €
Total estimado	13.610 € – 14.860 €

Ejemplo sobre una vivienda de segunda mano de 200.000 €. Cambia la comunidad autónoma para recalcular el ITP. La mayoría de comunidades aplican tipos reducidos a menores de 35 años, familias numerosas y personas con discapacidad: consúltalo en tu agencia tributaria autonómica.

Dónde preguntar y pedir cita

Información administrativa general
060Lunes a viernes, 9:00–19:00
Punto de entrada a cualquier administración española.
Registro de la Propiedad
Ir a la sede electrónica(se abre en una ventana nueva)
Nota simple e información registral online, 24 horas.
Catastro
91 387 45 50Lunes a viernes, 9:00–19:00Ir a la sede electrónica(se abre en una ventana nueva)
Consulta de superficie, referencia catastral y valor de referencia.
Consejo General del Notariado
Ir a la sede electrónica(se abre en una ventana nueva)
Buscador de notarías y consultas sobre la escritura.

Preguntas frecuentes

Ya lo tienes claro: hazlo

Has llegado al final de la guía. Estos son los enlaces oficiales para ponerte en marcha.