El contrato de arras se firma con prisa, muchas veces en la oficina de una inmobiliaria y sobre un modelo genérico. Es, sin embargo, el documento que fija el precio, el plazo y las consecuencias de que la operación se caiga. Conviene saber exactamente qué se está firmando.
Qué son las arras
Las arras son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor para reservar la vivienda mientras se prepara la escritura pública. Lo habitual es entre un 5% y un 10% del precio, y se descuenta del total en el momento de la firma.
Hasta ahí, todo el mundo coincide. La diferencia importante está en qué tipo de arras se han pactado, porque las consecuencias de romper el contrato son radicalmente distintas.
Los tres tipos y por qué importa
Arras confirmatorias
Son la señal en su versión más simple: confirman que existe un contrato de compraventa y sirven como anticipo del precio. No dan derecho a nadie a echarse atrás.
Si una de las partes incumple, la otra puede exigir judicialmente que se cumpla el contrato, o resolverlo y reclamar los daños y perjuicios reales que le haya causado.
Arras penitenciales (artículo 1454 del Código Civil)
Son las más frecuentes en la compraventa de vivienda. Funcionan como un derecho de desistimiento pagado:
- Si el comprador se echa atrás, pierde la cantidad entregada.
- Si el vendedor se echa atrás, debe devolver el doble de lo recibido.
Es una salida cara pero limpia: quien rompe sabe de antemano cuánto le cuesta, y no cabe reclamar nada más.
Arras penales
Funcionan como una cláusula penal. La parte cumplidora puede elegir: exigir que el contrato se cumpla y además cobrar la penalización, o quedarse con la penalización y resolver.
Es la modalidad más dura y la menos habitual en operaciones entre particulares.
Qué pasa si el contrato no lo dice
Aquí está la trampa. Si el documento se limita a hablar de "arras" o de "señal" sin especificar el tipo, los tribunales españoles tienden a interpretarlas como confirmatorias, no como penitenciales.
La consecuencia práctica: ninguna de las partes tiene derecho a desistir pagando. Quien se eche atrás puede verse obligado judicialmente a otorgar la escritura, o a indemnizar daños que pueden superar con mucho el importe de la señal.
Si lo que queréis es la opción de salida del artículo 1454, tiene que estar escrito de forma expresa, citando el artículo.
La cláusula que no puede faltar
Es la más importante de todo el documento y falta en la mayoría de los modelos genéricos:
Si la entidad financiera deniega al comprador la concesión del préstamo hipotecario solicitado, el presente contrato quedará resuelto y el vendedor devolverá íntegramente la cantidad entregada en concepto de arras, sin penalización alguna para ninguna de las partes.
Sin esta cláusula, si el banco te dice que no después de haber firmado las arras penitenciales, pierdes el dinero. Y la decisión del banco no depende de ti en absoluto.
Conviene concretarla todavía más:
- Cuántas entidades debe solicitar el comprador (dos o tres es razonable).
- Qué plazo tiene para conseguirlo.
- Cómo se acredita la denegación (documento escrito de la entidad).
- Qué pasa si le conceden menos de lo necesario, no cero.
Ese último punto se olvida siempre y es el caso más frecuente: el banco no deniega, concede menos porque la tasación ha salido baja. Si la cláusula solo contempla la denegación total, no te cubre.
Qué más debe recoger el contrato
- Identificación completa de las partes y de la finca, con referencia catastral y datos registrales.
- Precio total y forma de pago.
- Cantidad entregada y su naturaleza (tipo de arras, citando el artículo).
- Fecha límite para otorgar la escritura pública, con día concreto.
- Estado de cargas y compromiso del vendedor de entregarla libre de ellas.
- Reparto de gastos entre las partes.
- Situación arrendaticia: si hay inquilinos y en qué condiciones.
- Estado de la comunidad: compromiso de estar al corriente y de comunicar derramas aprobadas pendientes.
- Inventario si se incluyen muebles o electrodomésticos.
Cuatro comprobaciones antes de firmar
- Que quien firma sea el titular registral. Compruébalo con la nota simple, no con lo que te diga la agencia. Si firma un apoderado, pide ver el poder.
- Que el plazo sea realista. Una hipoteca tarda entre uno y tres meses desde la solicitud. Un plazo de 30 días es una trampa por diseño.
- Que las cargas estén identificadas. Si hay una hipoteca viva, el contrato debe decir que se cancela con cargo al precio el día de la escritura.
- Que el dinero sea trazable. Transferencia bancaria, nunca efectivo. Es un requisito de la normativa de prevención del blanqueo y tu única prueba de pago.
¿Merece la pena un abogado?
Revisar un contrato de arras cuesta bastante menos que la señal que estás a punto de entregar, y muchísimo menos que perderla. En una operación en la que se mueven cientos de miles de euros, es de las decisiones más rentables que puedes tomar.
El resto del proceso, con el orden completo de pasos y la documentación, está en la guía de comprar vivienda paso a paso.