Comprar una casa es, para casi todo el mundo, la operación económica más grande de su vida. Y se hace, casi siempre, sin haberlo hecho nunca antes. Esta guía recorre el proceso completo en el orden real en que ocurre, con las cifras concretas y los puntos donde la gente se deja dinero.
Cuánto dinero necesitas realmente
La cifra que casi nadie te dice al principio: no basta con el 20% de entrada.
Los bancos financian, como norma general, hasta el 80% del menor valor entre el precio de compra y la tasación. Ese 20% restante lo pones tú. Pero además hay entre un 10% y un 14% del precio en impuestos y gastos que no se pueden financiar con la hipoteca: hay que tenerlos en efectivo.
Para una vivienda de segunda mano de 200.000 €:
| Concepto | Importe aproximado |
|---|---|
| Entrada (20%) | 40.000 € |
| ITP (según comunidad, 4–10%) | 8.000 – 20.000 € |
| Notaría de la compraventa | 600 – 1.000 € |
| Registro de la Propiedad | 400 – 700 € |
| Gestoría | 300 – 500 € |
| Tasación | 300 – 600 € |
| Total necesario | 50.000 – 63.000 € |
Si compras obra nueva, el ITP se sustituye por el IVA (10% general) más el AJD, que fija cada comunidad autónoma.
Puedes ajustar estas cifras a tu caso concreto en el simulador de hipoteca, que recalcula los impuestos según tu comunidad.
El orden correcto de las cosas
Mucha gente empieza por visitar pisos. Es un error caro: acabas enamorándote de una vivienda que no puedes pagar, o dando una señal sin saber si el banco te va a financiar.
El orden que funciona es este:
- Haz números y fija tu techo real de precio.
- Habla con dos o tres bancos y consigue un estudio de viabilidad.
- Entonces empieza a visitar, sabiendo hasta dónde puedes llegar.
- Investiga la vivienda concreta antes de dar un euro.
- Firma las arras con las cláusulas correctas.
- Tasación, FEIN, acta notarial de transparencia, firma.
- Impuestos e inscripción registral.
Lo que hay que comprobar antes de dar una señal
Aquí es donde se concentra casi todo el riesgo. Cuatro documentos y una conversación:
La nota simple del Registro de la Propiedad. Cuesta unos 10 € y te dice quién es el dueño registral y qué cargas pesan sobre el inmueble: hipotecas, embargos, servidumbres, condiciones resolutorias. Que haya una hipoteca inscrita es normal y se cancela el día de la firma con el dinero de la compra. Un embargo, en cambio, es una señal de alarma. Tienes el detalle en la guía de cómo pedir la nota simple.
La consulta al Catastro. Es gratuita y te confirma la superficie, la referencia catastral y el uso del inmueble. Si la superficie catastral y la registral no coinciden entre sí, o no coinciden con lo que has medido, pregunta por qué antes de seguir.
El certificado de la comunidad de propietarios. Las deudas de comunidad de la anualidad en curso y de los tres años anteriores van unidas al piso, no al vendedor. Si el anterior propietario debía cuatro derramas, te las reclaman a ti. Pide siempre el certificado de estar al corriente, y no renuncies a él en la escritura aunque te lo propongan.
Las actas de las últimas juntas. No están en ningún registro público, pero es donde aparecen las derramas aprobadas y las obras pendientes. Una fachada o un ascensor pueden ser varios miles de euros por vecino.
Y la conversación: pregunta por la antigüedad de la instalación eléctrica, la caldera y las bajantes, y por si el edificio ha pasado la ITE o el Informe de Evaluación del Edificio.
Las arras: el momento de más riesgo
El contrato de arras es un contrato de verdad, con consecuencias económicas inmediatas. Lo habitual son arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil: si te echas atrás pierdes lo entregado, y si se echa atrás el vendedor te devuelve el doble.
La cláusula que no puede faltar es la que te permite recuperar la señal si el banco te deniega la financiación. Sin ella, si no te conceden la hipoteca pierdes entre 10.000 y 20.000 euros por algo que no depende de ti.
Lo desarrollamos en detalle en el contrato de arras: qué estás firmando exactamente.
La visita al notario es tuya, gratis y obligatoria
Desde la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el banco tiene que entregarte la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y el resto de documentación con al menos 10 días naturales de antelación a la firma. En ese plazo debes acudir al notario, que te explica las cláusulas una por una y te hace un test de comprensión.
Dos cosas que conviene saber:
- Esa cita es gratuita. No la paga nadie más que el banco.
- El notario lo eliges tú, no la entidad. Es un derecho del prestatario.
Aprovéchala. Es la única ocasión en todo el proceso en la que alguien independiente, sin interés en que firmes, te explica lo que estás firmando.
Quién paga qué (esto cambió en 2019)
Un reparto que sigue generando confusión:
- Paga el banco: notaría de la escritura de préstamo hipotecario, Registro de la Propiedad del préstamo, gestoría y el AJD del préstamo.
- Pagas tú: la tasación, las copias de la escritura que solicites, y todos los gastos de la compraventa en sí (ITP o IVA, notaría y registro de la compraventa).
Si un banco te pretende repercutir la gestoría o el AJD del préstamo, está incumpliendo la ley.
Después de firmar: no te relajes todavía
Quedan tres cosas con plazo:
- Liquidar el ITP con el modelo 600 de tu comunidad autónoma. El plazo habitual es de 30 días hábiles desde la escritura, aunque conviene confirmarlo porque no es idéntico en todas. Pasarse implica recargo e intereses.
- Inscribir la compra en el Registro de la Propiedad. No es obligatorio por ley, pero es lo que te protege frente a terceros.
- Cambiar la titularidad en el Catastro, en los suministros, en la comunidad y en el IBI, y empadronarte en el nuevo domicilio.
Los cinco errores que más caros salen
- Dar una señal sin haber pedido la nota simple. Es un documento de 10 euros que evita disgustos de decenas de miles.
- Firmar arras sin la cláusula de denegación de hipoteca. El riesgo del banco lo acabas asumiendo tú.
- Calcular solo la entrada y olvidar impuestos y gastos. Es el 10–14% adicional que descuadra la operación en el último momento.
- No pedir el certificado de deudas de la comunidad. Las deudas del anterior propietario se heredan con el piso.
- Aceptar la primera oferta del banco. Entre la mejor y la peor oferta hipotecaria del mercado puede haber 30.000 € de diferencia a lo largo de la vida del préstamo.
Si quieres el proceso completo con checklist interactivo de documentación y progreso guardado, está en la guía de comprar vivienda paso a paso.